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法院确认农村房屋买卖合同无效后的处理办法是什么?

来源:乡村动力发表时间:2019-12-19点击量:98

在法院确认合同无效后,买受人购买的房屋及其添附物应当一并返还,出卖人应当赔偿买受人相应的直接损失和间接损失。
  随着农村地区城市化建设的快速推进,因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。那么法院确认农村房屋买卖合同无效后的处理办法是什么?

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  一、农村房屋买卖合同无效的处理办法

  在确认合同无效后,买受人购买的房屋及其添附物应当一并返还,出卖人应当赔偿买受人相应的损失。

  买受人的损失包括直接损失和间接损失,直接损失除了买受方房屋买卖时所履行的购房款外,还包括房屋买受人在居住过程中对其购买的房屋及其院落进行装修、改造或者添附而增加的房屋的价值。

  间接损失是指农村房屋买卖合同的无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益,也就是房屋的区位补偿价。

  对于上述两项损失的确定,首先由双方当事人协商确定,协商不成的由法院委托有资质的鉴定机构进行评估确定。如果争议房屋所在地的政府部门尚未发布符合现在市场状况的拆迁补偿安置文件,鉴定机构无法涉案房屋的宅基地区位补偿价进行评估鉴定,买受方的增值利益损失数额也无法确定。

  在这种情况下,对于出卖人要求返还房屋以及买受人要求赔偿损失的请求,均不予支持。买卖双方应待相应的拆迁补偿安置文件出台后,就房屋买卖合同无效之后的房屋返还和经济赔偿问题另行一并解决。

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  二、签订宅基地转让合同注意事项有哪些?

  1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效

  因购买者是本集体经济组织成员,宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋转让,只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定转让合同有效。

  2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效

  我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,对这类农村房屋转让合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,也应依法认定为有效合同。

  3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效

  国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定,农民住宅不得向城市居民出售。因此,对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
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