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农村房屋购买政策:在哪些情况下非本村村民购买是有效的?

来源:乡村动力发表时间:2019-12-19点击量:135

在农村房屋购买政策中,其他集体经济组织成员以及城镇居民购买农村房屋的合同原则上无效,但不排除在例外情形下结合个案情况认定此类交易合同有效,维护其合同效力。
   从目前我国农村宅基地法律政策来看,其他集体经济组织成员以及城镇居民购买农村房屋的合同原则上无效,但不排除在例外情形下结合个案情况认定此类交易合同有效,维护其合同效力。那么在农村房屋购买政策中,在哪些情况下非本村村民购买是有效的?

农房01

  非本村村民购买农房有效情况:

  1、购买农村房屋后,如果争议房屋已经县级以上政府进行了权利确认,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。

  2、买受人虽系其他集体经济组织成员,但因险村搬迁、投靠安置等政策原因购买房屋,且其同住配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋,合同有效。

  3、买卖双方签订合同时,买受方的户口已经转入争议房屋所在村集体经济组织的,应当认定买卖合同有效。

  4、对同一房屋经多次买卖、转让的效力,可以依据最后一手的身份和交易情况,结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的,视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人,不违反法律、政策的禁止性规定,合同应当有效。

农房02

  总的来讲,《土地管理法》第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。然而,在现实中转让宅基地使用权的形式主要表现为农民对其宅基地上建造的房屋进行转让,根据《物权法》地随房走的原则,农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让,必然导致宅基地使用权的一并处分。该处分行为根据受让人不同,如果是本集体经济组织的成员,符合转让规定的,其行为可认定为有效;如果是非本集体经济组织的成员,则违反了土地管理等法规。根据《刑法》第二百二十八条“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役。

  因此,非本村村民购买农房这种行为应该尽量避免,以免给自身造成经济损失。
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